備わりついている地積測量図を用いて分筆登記ができるケース

不動産仲介様やデベロッパーから質問されることがあります。

• 地積測量図があるのでこれで分筆できますか？
• 地積測量図があるので境界確定は不要でしょうか？

土地の分筆等の登記をする場合は、申請時に
「土地境界確認書添付」や「隣地との境界を確認している旨の報告」
によって、対象土地の周りの境界線の確認が隣地関係人と疑義無く完了していることを報告します。

地積測量図は登記申請等によって備わりついているので、
基本的には隣地との境界確認は完了したうえで作成されているということになります。
隣地との確認が完了した地積測量図があるのだから、そのまま分筆しても問題ないように感じますよね。

最近の地積測量図の作成方法としては、

• 面積の算出方法がＸ座標、Ｙ座標の記載があり、座標求積法が採用されている
• 境界標の種類が記載され、作成時に何の境界標識があったか分かる
• 道路境界標の記載や公共基準点の記載があり、現地の位置を特定する参考点の記載がある

上記のような新しい地積測量図が法務局に備わりついていたとしても注意することがあります。それは、

「地積測量図は作成されたその時点を反映しているもの」

ということです。すなわち、下記のような場合気を付けなければなりません

• 地積測量図の境界標識と現地の境界標識の種類が変わっている
  →境界標識が変更していることにより、
  トラブルが無いように隣地の方に確認していただく必要あり（追認作業）
• 地積測量図記載の境界標識が無い
  →隣地の方に、復旧する箇所を確認いただき境界復旧を要する
• 地積測量図作成の日付以降に隣地の所有者が変更している
  →変更している所有者の認識が地積測量図と相違する場合、
  トラブルになる可能性があるため境界確認をしていただく必要あり（追認作業）
• 地積測量図通りに境界標識があるが、測量した結果位置がズレている
  →境界標があるから安心ではなく、動いていないかどうかを、
  　地積測量図記載のＸＹ座標データに基づき検討し、動いていない旨確認が必要
  動いている場合、地積測量図のとおり境界標識の位置修正を要する

※横浜、川崎の場合上記のような追認作業が登記の際必要になりますが、
東京の場合そこまで求めていない等地域的に法務局の処理方法が異なります

よって、

備付地積測量図（ＸＹ座標記載有）のとおり境界標識があり、
移動した形跡もなく、隣地の所有者も変更ない場合、
地積測量図を援用して、分筆登記ができますし、土地境界が確定しており売買においても確定済みと判断できる
ということになります。
※備付地積測量図のミス等、例外もあるのでご注意ください
※図面が古かったり、座標が無い場合も、分筆等できるケースもあります

分筆登記や境界確定測量業務において
後にトラブルが起きないかを、法務局や土地家屋調査士は注視しています。

手続き的に可能であることが重要ではなく、
たとえ、地積測量図があっても、隣地所有者に声を掛け、
測量実施のご挨拶、境界線の再確認を行い、丁寧かつ誠実に業務を行うことが一番重要であると考えます。

地積測量図を援用できるかは一概には言えず、上記以外の検討を要する場合がありますし、
その他の方法により、古い地積測量図を援用するケースもあります。
土地ごとに状況が異なり、資料も違うため専門的な検討を要します。
ご不明な点がございましたら、お気軽にお問い合わせください。

土地家屋調査士法人トチプラス
池富嗣勇