地積測量図と現地寸法が違う場合の対応

土地の図面は過去に、分筆登記を行ったり、確定測量して登記している場合は、
法務局に地積測量図が備わりついています。
土地の測量をする際、過去の地積測量図を調査したり、その他図面を調査し、
現地と過去の測量図面の寸法が概ね一致しているかを確認します。

地積測量図の作製年月日によっては、
測量技術等に起因して寸法が合わなかったり、面積が大幅に合わなかったりすることはあります。

今回の事例については、
そのような過去の測量誤差、記載ミス等による要因ではなく、
・口約束で土地を交換したが、登記をしていなかった。というケースになります。

土地の境界線を、個人間の話し合いで変更することは可能ですが、
勝手に話し合いで境界線を自由に変えられると、土地の課税等に支障がでますので、
法務局に登記されている公図境（土地の地番の境）については自由に変更できません。

しっかり測量を行い、土地を分割（分筆登記）し、法務局に図面を備え付け、所有権移転を行って、
ようやく、現地と図面、公図及び所有権が合致するということになります。

個人間で話し合って決めた境界線を登記しない場合のデメリットとして下記のようなことがあります。

• 土地の売買は公図地番で行われるため、現地と境界線が相違する土地はそのまま売却ができない
• 話し合った当事者から世代交代していると、当時の話し合った内容が不明であり紛争へと発展する
• 自分の所有土地に見えるが、実際には登記していないため隣地の所有権のままである
• 課税は交換する前の面積でされており、実際の面積と相違する場合がある

あげるときりがありませんが、
しっかり手続きを行うことが必要となります。

過去に黄色部分を30番1に使用させる代わりに、私道の半分（水色部分）を33番1のものとする、
交換の取り決めを行ったという現場ですが、

• 法務局調査をしても図面は交換する前の図面しか出てこない
• 登記情報は交換する前の面積であり、分筆した経緯も記載がない
• 公図は交換する前のもともとの地境のままである

上記の通り普通に調査しても、誰も交換した事実を知りようがない状況のため、
過去の交換を登記するため、土地分筆を行い、境界標識を設置し、所有権の移転を行い、
無事売買が進みました。

土地の登記手続きについてご不明な点がございましたら、
お気軽にお問い合わせください。

土地家屋調査士法人トチプラス
池富嗣勇